Vendere casa è un viaggio emozionante verso un traguardo tra i più belli della vita, ma senza la giusta preparazione può trasformarsi in un percorso a ostacoli tra intoppi burocratici e spese impreviste. Per noi di Le Case di Gio, la vendita non è solo una transazione, ma un impegno di trasparenza.
Ci chiedete spesso se potete vendere la vostra casa senza agenzia. La risposta è semplice: certo potete vendere casa da privati, ma fatelo documentandovi prima sui vostri obblighi in qualità di venditori e sui rischi dietro l’angolo.
Ecco i TRE PRINCIPI FONDAMENTALI che ogni proprietario di casa deve conoscere per vendere evitando contestazioni.
- La Diligenza del Venditore: l’immobile va “custodito”
Il Codice Civile (art. 1176) impone al venditore di consegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’acquirente lo ha visionato. Eventuali deterioramenti tra preliminare e rogito restano a carico del proprietario.
- Come tutelarsi: provvedi a creare una semplice documentazione fotografica unitamente a un breve verbale dello stato dei luoghi per evitare che l’acquirente possa lamentare danni preesistenti, e impegnati a consegnare tutto esattamente come è stato visionato dal tuo acquirente.
- Esempio pratico: sei a pochi giorni dal rogito e, a causa di uno sbalzo di tensione, la scheda elettronica del condizionatore si brucia. Anche se l’acquirente ha già visto la casa, sei tu a dover ripristinare il funzionamento prima della consegna. Se non lo fai, l’acquirente potrebbe pretendere che la cifra per la riparazione venga scalata direttamente dal saldo finale davanti al Notaio, creando tensioni e ritardi.
- Il consiglio di Monica e Giovanna: fissa un’ultima visita della casa 48 ore prima del rogito. E’ l’occasione perfetta per fare le foto dei contatori delle utenze per poter provvedere alle volture il giorno stesso del rogito. Ti permette di eliminare ogni dubbio e di arrivare all’atto in totale serenità.
- Vizi Occulti: la trasparenza è la tua miglior difesa
I “vizi occulti” sono difetti non visibili durante la visita, ma preesistenti e talmente gravi da rendere l’immobile meno idoneo all’uso o meno prezioso (artt. 1490-1495 c.c.).
- Come tutelarsi: la strategia migliore non è come alcuni superficialmente pensano “sperare che non se ne accorgano”, ma al contrario documentare tutto in trasparenza e con molta chiarezza.
- Esempio pratico: se sai che in camera da letto c’è una macchia di umidità che compare solo in inverno e decidi di coprirla con una rinfrescata di pittura poco prima delle visite, stai sbagliando e stai rischiando. Se l’acquirente scopre il problema dopo l’acquisto, può richiedere un risarcimento danni o, nei casi estremi, la risoluzione del contratto.
- Il consiglio di Monica e Giovanna: meglio essere sempre sinceri e dettagliati con una clausola specifica nel preliminare che descriva lo stato dei luoghi, piuttosto che una brutta sorpresa post-vendita.
- Conformità Urbanistica e Catastale: Il “check-up” obbligatorio
Sottovalutare questo aspetto è la causa dei più frequenti ritardi nella vendita delle case. La casa deve essere esattamente come appare nei progetti depositati in Comune e nelle planimetrie del Catasto e tu venditore hai il dovere di accertartene prima della vendita.
- Il rischio: anche una piccola modifica interna non dichiarata può rendere l’atto nullo o bloccare il mutuo dell’acquirente.
- Esempio pratico: hai spostato una porta interna o abbattuto un tramezzo per unire cucina e soggiorno vent’anni fa senza presentare la pratica? Per la legge, quella difformità va sanata prima del rogito.
- La procedura “Zero Pensieri” di Monica e Giovanna:
- Facciamo recuperare i titoli edilizi e le planimetrie dal tecnico del venditore con un accesso agli atti prima di mettere in vendita l’immobile
- Ci accertiamo che il tecnico faccia un sopralluogo comparativo con la documentazione raccolta
- Ci accertiamo che i venditori regolarizzino ogni dettaglio prima di proporre l’immobile in vendita.
In conclusione, le conformità e la trasparenza non sono solo obblighi di legge, ma l’unica strada che conduce a una vendita veloce, onesta e senza stress né sorprese sgradite. Il nostro consiglio è di documentarsi prima di avventurarsi nella vendita della propria casa.
Stai pensando di vendere casa e desideri intraprendere questo viaggio affascinante e impegnativo avendo al tuo fianco due professioniste che anticipano i problemi invece di subirli?
Contattaci e saremo felici di collaborare, ti aspettiamo!
Monica e Giovanna Passeri.
